El debate sobre si es más conveniente comprar o alquilar una vivienda está siempre abierto, sin embargo, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario, cada vez son más los ciudadanos que se decantan por la opción del alquiler en lugar de la compra a la hora de elegir un hogar. Prueba de ello son las modificaciones que el Gobierno aplicó en junio del año pasado a la Ley de Arrendamientos Urbanos destinadas a la dinamización del mercado del alquiler. Dichos cambios afectan, fundamentalmente, a aspectos como la duración de los contratos, la flexibilidad entre las partes o la subida anual del precio.

El contrato de alquiler: ¿cómo funciona?

El contrato de alquiler debe ser firmado por el propietario y por el inquilino de la vivienda y en él deben constar todas las condiciones del acuerdo para el alquiler. A menudo, el arrendador/propietario delega estas funciones en un administrador de fincas, que se encarga de gestionar el contrato y los cobros. Aunque no exige la presencia de abogados, siempre es bueno contar con asesoría legal para asegurar que el procedimiento cumple con la normativa y no es abusivo para ninguna de las dos partes.

¿Cuáles son los requisitos para poder firmar un contrato de alquiler?

Como es lógico, el arrendador necesita una serie de garantías antes de iniciar una relación contractual con el futuro inquilino. Por eso, es habitual que antes de alquilar un inmueble debamos aportar algunos documentos que certifiquen nuestra solvencia económica y nuestro compromiso serio de cumplir con los pagos:

• • • DNI, pasaporte o NIE.

• • • Copia del contrato de trabajo y últimas nóminas.

• • • Aval bancario o aval personal.

• • Fianza en metálico, equivalente al alquiler del primer mes.

Por su parte, el propietario está obligado a entregar la Cédula de Habitabilidad correspondiente, que acredita que la vivienda está acondicionada para la residencia de personas.

Para que el contrato sea oficial, tiene que ponerse por escrito y registrarse en la Propiedad Urbana. En todo contrato de alquiler han de figurar los siguientes datos:

• • • Nombre y datos del propietario (arrendador) y del inquilino (arrendatario).

• • • Dirección de la vivienda que se alquila e identificación de la finca.

• • • Duración del contrato acordada previamente por ambas partes.

• • • Renta a pagar.

• • Las diferentes cláusulas pactadas. Aquí es donde deben aparecer cuestiones relativas al pago de los servicios y gastos derivados, el arreglo de posibles desperfectos, el estado del inmueble en el momento de la entrega con el inventario correspondiente, el modo en que se realizarán los pagos mensuales, etc.

Tras firmar el contrato, el arrendatario ya puede recibir las llaves de la vivienda e instalarse. Cuando la relación contractual finaliza, el arrendatario tiene obligación de devolver el inmueble en el mismo estado en el que lo adquirió y sin deudas pendientes. Si no fuese así, se le descontará el importe necesario de la fianza.

Duración del contrato de alquiler

La duración del contrato de alquiler es una cuestión que se pacta libremente entre las dos partes, propietario e inquilino, por lo que no existe una legislación específica al respecto. Lo que sí está contemplado por la Ley, en cambio, es el llamado plazo de garantía mínima o prórroga obligatoria, que tiene lugar cuando el inquilino solicita alargar la duración inicialmente acordada. Hasta ahora, la Ley fijaba un período mínimo de cinco años, pero recientemente se ha reducido a tres. Esto significa que, una vez cumplido el tiempo de alquiler que consta en el contrato, el inquilino tiene derecho a alargarlo tres años más (antes cinco). Existe, también, la denominada prórroga tácita, que se da cuando ninguna de las partes manifiesta el deseo de poner fin a la relación contractual, con lo que se sobreentiende que esta se alarga por un año más (antes tres).

Siempre que el arrendatario desee cesar el contrato de alquiler (una vez transcurridos los seis primeros meses desde la firma del mismo), debe avisar al arrendador con un mínimo de treinta días de antelación.

La nueva Ley también autoriza al arrendador o propietario para disponer de su vivienda una vez transcurrido el primer año de contrato si así lo requiere y en los supuestos siguientes: vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.