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El arrendamiento de vivienda, disposiciones especiales y duración del contrato




La Ley de arrendamientos urbanos, 29/1994, regula los alquileres de pisos o locales que se destinan a vivienda o a otras finalidades. En este artículo vamos a centrarnos en los primeros, es decir, los que se celebran para satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.

El arrendador es la persona que goza de la facultad de disponer del inmueble. Normalmente es el propietario, aunque no podemos descartar a los titulares de otros derechos, como el usufructuario, por ejemplo. El arrendatario, por su parte, es la persona que alquila el inmueble para vivir en él.

Hasta el año 2013 la Ley recogía bastantes medidas destinadas a proteger a los arrendatarios. Sin embargo, a partir de ese año, sobre todo por los impagos derivados de la crisis económica, sufrió una importante modificación, orientada a mejorar la tutela de los derechos de los arrendadores.

 

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Disposiciones especiales

Puede darse el caso, reconocido en la Ley, de que en la vivienda arrendada no resida el arrendatario, sino su cónyuge y sus hijos. Es un supuesto perfectamente válido.

Los contratantes tienen la obligación de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, si quieren que surta plenos efectos.

El contrato de arrendamiento no puede cederse (traspasarse) por el arrendatario a otra persona sin que el arrendador dé su consentimiento por escrito. La misma autorización es necesaria para poder subarrendar la vivienda. Además, el subarriendo sólo podrá ser parcial y su precio nunca superará el del arrendamiento originario.

Duración del contrato

Podrán estipularla libremente las partes, pero el arrendatario tiene derecho a que dure, como mínimo, tres años. Si la duración inicial es inferior a tres años, el contrato se prorrogará anualmente hasta que los alcance.

Cuando los contratantes no han señalado la duración del arrendamiento, se entiende que ésta es anual.

No obstante, si una vez que haya transcurrido el primer año del arrendamiento el arrendador justifica al arrendatario que necesita la vivienda para sí o para su familia, se dará por concluido el contrato. Aunque si éstos no ocupan la vivienda en el plazo de tres meses, el arrendatario podrá optar entre volver a instalarse en ella, previa indemnización de los gastos que haya sufrido desde el desalojo, o reclamar una indemnización.

Después de los tres primeros años de duración del arrendamiento, si ninguna de las partes, antes de que falte un mes para su conclusión, solicita a la otra la finalización del contrato, éste se prorrogará automáticamente por otro año más.

Actualmente se da la posibilidad de que el arrendatario desista el contrato. Las condiciones son que avise al arrendador con treinta días de antelación y que, además, le indemnice con una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir hasta llegar a tres.

 

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