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Cómo reclamar al banco los gastos de tu hipoteca




Si has llegado hasta aquí, probablemente sea porque tienes una hipoteca que, mes a mes, pagas religiosamente; o al menos porque tienes algún familiar o amigo cercano que así lo hace. En cualquier caso, sabes que la hipoteca conlleva muchos gastos (comisiones, impuestos, etcétera) que siempre, sin excusa, han recaído sobre el comprador. Pero resulta que la cláusula que permitía ésto, al igual que la cláusula suelo, era abusiva, por lo que ahora puedes reclamar a tu banco que te devuelva los gastos de hipoteca que te cobró indebidamente.

Los gastos hipotecarios que el banco te ha cobrado de más

La clave de este asunto radica en la cláusula por la que el BBVA obliga al comprador a asumir todos los impuestos, comisiones y gastos que se derivan de un préstamo hipotecario. Dicha cláusula es la siguiente:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.

Además, esta cláusula continuaba con una autorización por parte del comprador (prestatario) a la entendida bancaria a cargar en su cuenta todos los importes que fuesen necesarios hasta que la hipoteca quedase totalmente registrada en el Registro de la Propiedad.

Pero por si todo ésto aún no resultaba lo suficientemente abusivo por parte del BBVA, por dicha cláusula también se autorizaba al banco a cargar en la cuenta del cliente todos los gastos derivados de un hipotético impago, incluyendo la reclamación judicial, el abogado, el procurador, garantizando todo ello con la propia hipoteca o con la vivienda.

En definitiva, el prestatario no tenía escapatoria y debía cargar con todos los gastos. Bueno, no tenía escapatoria hasta la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo que declaró abusiva esta cláusula del BBVA.

Ahora bien, la duda que muchos usuarios albergan en estos momentos es si esta sentencia contra el BBVA también beneficia a aquellos que tienen sus hipotecas en otras entidades bancarias. La respuesta es un rotundo SÍ.

En la sentencia, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas que “imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

Así, del mismo modo que sucedió con las famosas cláusulas suelo, aunque el texto esté redactado de manera diferente, cualquier cláusula que atribuya todos los gastos de concertación y desarrollo del contrato hipotecario son nulas. En caso de necesitar asesoramiento por parte de un abogado especializado en Derecho Bancario, le podrá asesorar.

¿Qué gastos puedo reclamar a mi banco?

Los gastos que se podrán reclamar al banco son solamente aquellos derivados de la formalización de la hipoteca, y no los de la operación de compra – venta. Por tanto, podrás reclamar:

  • La factura de la Notaría y la factura del Registro de la Propiedad, pues la sentencia del Tribunal Supremo señala de manera expresa que “la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”
  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados tanto en su cuota fija como en su cuota gradual, dado que el Tribunal Supremo considera como sujeto pasivo al banco, y la ley referente a este impuesto señala que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

¿A cuánto ascienden estos gastos?

Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), los españoles han llegado a pagar hasta más de 3.000 euros que no debían haber abonado, y lo ilustra con el siguiente ejemplo:

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros para una hipoteca de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1% (en la actualidad oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble). A este impuesto, habría que añadir alrededor de 425 euros de gastos de notario y 125 de Registrado de la Propiedad. En total unos 3.100 euros que finalmente paga el consumidor por la abusiva imposición de los bancos. 

Puedes calcular los gastos aproximados que tu banco te cobró de más gracias a esta calculadora de la OCU.

Cómo solicitar la devolución de los gastos cobrados indebidamente por el banco

El Tribunal Supremo ha declarado nula esta cláusula debido a la falta de concreción de la misma, es decir, los gastos, tributos y comisiones quedan establecidos de una forma tan genérica que colocan al prestatario en una clara situación de desventaja. Por lo tanto, toda cláusula semejante, aún cuando se encuentre redactada de una forma diferente, podrá ser objeto de reclamación.

Cuál es el plazo legal que tengo para solicitar la nulidad de la cláusula y que me devuelvan mi dinero

El plazo para reclamar depende de la situación en la que te encuentres:

  • Si la hipoteca aún se encuentra vigente, dispones hasta el 24 de diciembre del año 2019 para presentar la reclamación, es decir, cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo que te concede derecho a ello.
  • En aquellos casos en los que la hipoteca ya ha sido totalmente abonada, el plazo para reclamar será el mismo, siempre y cuando el pago total haya tenido lugar durante los cuatro años anteriores a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo.

Cómo proceder con la reclamación

Para reclamar los gastos de la hipoteca que el banco te ha cobrado de manera indebida (Notaría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), deberás seguir los siguientes pasos:

  1. En primer lugar, debes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que contrataste la hipoteca, o de la nueva entidad bancaria que haya surgido fruto de una fusión o absorción.
  2. Ahora deberás esperar dos meses, entonces, tanto si no has recibido respuesta como si la respuesta recibida ha sido negativa, deberás presentar una demanda judicial, solicitando al juzgado la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados. Para ello, necesitarás documentar todos esos gastos con las correspondientes facturas, y también necesitarás de un abogado y de un procurador.

Una reclamación pionera

A pesar de que la sentencia del Tribunal Supremo se produjo hace ya más de un año, no ha sido hasta el pasado mes de diciembre de 2016 cuando un matrimonio de Sevilla, abogado él, y procuradora ella, han presentado la que es la primera demanda en España de este tipo reclamando al anulación de dicha cláusula de su contrato hipotecario así como la devolución de casi 8.000 euros en gastos indebidos entre los que se incluyen 400 euros de gastos de gestoría, 855 euros de gastos de notaría, algo más de 6.000 euros del Impuestos de Actos Jurídicos Documentados, 282 euros de gastos del Registro de la Propiedad, y 375 euros de tasación.

Su entidad bancaria no es el BBVA sin embargo, tal y como señala el abogado que les lleva la causa, esta sentencia “sienta doctrina” y en consecuencia,  es extensible y “absolutamente aplicable” al resto de bancos que hayan incluido una cláusula de este tipo.


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J. ALFOCEA

Licenciado en Historia y Periodismo. Un apasionado por comunicar todo lo que pueda despertar interés

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